Unterschiede direkte und indirekte Immobilienanlage

Der Vergleich der einzelnen Kriterien von direkter und indirekter Immobilienanlage auf einen Blick:

Gegenüberstellung von direkter und indirekter Immobilienanlage

Gegenstand

Direkte Immobilienanlage

Indirekte Immobilienanlage

Immobilien-AG (börsenkotiert)

Immobilienfonds
(vertraglicher AF)

Stufe Rechtsträger
Strategie   Buy-and-Manage/Sell-Strategie Buy-and-Hold-Strategie
Anlagevolumen > CHF 1 Mrd. ca. CHF 500 Mio.
Investitionsschwelle niedrig (1 Aktie) niedrig (1 Anteil)
Eigenkapital Ja Kein EK
Fremdkapital Je nach Strategie KAG-bedingte Limitierung
Marktliquidität abhängig vom Titelvolumen und übl. Handelsvolumen Market-Maker-Einsatz?
Risikodiversifikation geografisch und objektmässig möglich Geografisch: ja
Objektmässig: beschränkt möglich (v.a. Wohnimmobilien)
Stufe Beteiligung
Titelliquidität   Ja Limitiert (Rückkauf)
Rücknahmepreis Keine Rücknahme Rücknahme unter Bedingungen (KAG)
Vermögensrechte Ja Ja, vertraglich
Mitwirkungsrechte Ja (begrenzt, nach Aktienstimmen) Keine
Transparenz Aktienrechtliche Mitwirkungs-, Informations- und Kontrollrechte Anlegerschutz nach KAG
Rendite / Risiko Höhere Rendite bei höherem Risiko im Verhältnis zur Direktinvestition und zum Anlagefonds Geringere Rendite bei geringerem Risiko im Verhältnis zur Direktinvestition und zur Immo-AG (Ausnahmen vorbeh.)
Transaktionskosten gering Gering
Aufsicht Generalversammlung
FINMA
Börsenaufsicht
KAG / Anlegerschutz
FINMA
Besteuerung „Doppelbelastung“ Einfache Besteuerung
Stufe Immobilie
Anlagepolitik individuell, bei professionellen Investoren als Eigner-Strategie bekannt klare Strategie klare Strategie
Anlagevolumen Finanzplanung und Eigentümerstrategie möglichst hoch möglichst hoch
Investitionsschwelle CHF 3 – 5 Mio. min. CHF 1 Mrd. min. CHF 600 Mio.
Immobiliennutzungen / (Risiko) Alle Arten
(diversifiziert)
v.a. Gewerbe- + Büro-Immobilien
(riskanter)
Wohn-Immobilien
(sicherer)
Fremdkapital (Hyp.) Obergrenze: idR 80 % 0 – 80 %
Usanz: 30 – 70 %
Auf die Kurse durchschlagende Zinssensitivität
weniger als 50 % des Verkehrswertes aller Grundstücke im Durchschnitt [KKV 96 Abs. 1]
Transaktionskosten Hoch hoch Hoch
Besteuerung nur Einkommens-/Ertrags- und Vermögens-/Kapital- Besteuerung + Objektsteuern Objektbesteuerung (siehe auch Besteuerung Rechtsträger oben) Nur Objektsteuern (siehe oben)

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