Transformation

Eine kompetente Verkaufsvorbereitung des Investors erfordert auch Transformations-Überlegungen. Reichen bestimmte Transformationen ohne Verkauf der Kernberechtigung (Verbriefung) aus oder sollen solche Änderungen (zB Veränderung der Eigentümerposition oder Immobilien-Leasing) vorgängig der Desinvestition vorgenommen werden?

  • Eigentumsverhältnis
    • Einbringung in eine juristische Person (indirekte Immobilienanlage) und Verkauf des Rechtsträgers (sog. share deal)
      • Regelfall
        • Käufer wollen wegen der Verpflichtungs- und Steuer-Risiken in aller Regel keinen share deal oder sind dazu nur mit Preisabschlägen bereit
      • Ausnahmen
    • Bildung von Stockwerkeigentum
      • unabdingbar
        • Bei Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum
        • Rückbehalt einer StWE-Wohnung von mehreren
      • Fakultativ
        • Regelfall
        • Ausnahme
          • Bestimmte Fälle, wo Stockwerkeigentumsbildung verkaufsfördernd
    • Rechtsträger-Fusion
  • Objekt
    • Verkaufbarmachung
    • Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum
      • Stockwerkeigentümer stellen höhere Ausbauanforderungen an den Wohnungsbestand (Trittschall [Achtung bei Altobjekten] + sanitarische Einrichtungen] > Erneuerung
  • Weiternutzung / Abgabe Eigentum
    • Alternative zur Hypothekarfinanzierung
    • Sale and Lease Back > Immobilien-Leasing
  • Verbriefung
    • Errichtung von Eigentümerschuldbriefen und Verkauf an Kapitalanleger
      • Achtung
        • Bewilligungspflichten?
        • Aufsicht FINMA?
        • Gesetzgebung zum Immobilienerwerb durch Ausländer [BewG]?
      • ev. Steuerfolgen
    • Securitisation (Verbriefung der Immobilienforderungen)
      • Asset Backed Securities (ABS)
      • Mortgage Backed Securities (MBS)
      • Weitere Varianten
  • Secondary Sale
    • zB Wohnungsprivatisierung

Weiterführende Informationen

» Transformation der Immobilienanlage

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