K.O.-Analyse

Einleitung

Die K.O.-Analyse ist auch in der Schweiz ein sehr wichtiges Instrument.

Die K.O.-Analyse ist ein wichtiges Instrument für die Sichtbarmachung besonders negativer Ausprägungen. Sie beinhaltet:

  • Analysewert (= IST-Wert)
    • Als Analysewerte werden jene Werte eingesetzt, die das konkrete Kaufsobjekt beim jeweiligen Kriterium erfüllen
  • K.O.-Wert (= SOLL-Wert)
    •  Als K.O.-Schwellenwerten werden angegeben, zu welchen Mindestwerten das Analyseobjekt für den Kaufinteressenten nur in Frage kommt.
    • Bei sog. „Compulsory“ wird der Faktor 100 eingesetzt.

K.O.-Analyse-Arten

Folgende K.O.-Analysen sind vorzunehmen:

  • K.O.-Analyse Markt- und Nutzung
  • K.O.-Analyse Recht
  • K.O.-Analyse Käuferkreis für den späteren Weiterverkauf (zB Exit).

Die K.O.-Analyse ist meistens die Vorstufe zur arbeits- und kostenintensiven Due Diligence.

Weiterführende Informationen

» Real Estate Due Diligence

K.O.-Analyse Immobilie in physischer Hinsicht

Die K.O.-Analyse am physischen Objekt wird durch eine Gegenüberstellung faktoren-basierter IST- und SOLL-Werte vorgenommen.

Folgende Tabelle zeigt – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – den Aufbau einer möglichen Schwachstellen-Analyse auf.

K.O.-Analyse physisch Objekt

  • Strasse / Nr.
  • PLZ / Ort
K.O.-Kriterien Analysewert % (IST) K.O.-Wert % (SOLL)
Flächenangebot (Objektgrösse)    
Flächengrundrisse (vielfältige Objektnutzbarkeit)    
Leerstand    
Renditeentwicklung    
Konkurrenzobjekte in der Nähe (in Planung / vor Fertigstellung)    
Verkehrsanbindung    
Nutzungsadäquanz    
Technologische Adäquanz    
Langfristige Werthaltigkeit    
Entwicklungsfähigkeit    
Mieterbonität    
Vertragsmanagement    
Bewirtschaftungsaufwand    
Instandhaltungsaufwand    
Spezielles    

K.O.-Analyse Immobilie in rechtlicher Hinsicht

Die K.O.-Analyse in rechtlicher Hinsicht beinhaltet:

  • Entscheid Asset deal oder Share deal
  • hard- und softfacts mit Auswirkung pro oder contra Immobilien-Erwerb
K.O.-Analyse rechtlich Objekt

  • Strasse / Nr.
  • PLZ / Ort
K.O.-Kriterien Analysewert % (IST) K.O.-Wert % (SOLL)
ASSET DEAL    
Eigentumsart

  • Erstellung im Baurecht
    • Exit-Risiken bei Immobilienbaisse
    • Refinanzierungs-Risiken
  • Miteigentumsanteil
    • beherrschende Stellung?
   
Nutzungsart

  • Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
    • Erschliessung
    • sofortige Überbaubarkeit
  • Gewerbe-Immobilien oder solche mit Mischnutzung (kommerziell/Wohnen)
    • Erwerbsbeschränkungen für Immobilienfonds + Anlagestiftungen
   
Grundsteuer-Planung

  • Standort-Kanton und Steuersystem
    • Bevorzugung von Immobilien in Kantonen mit Dualistischem System?
    • Steuerfaktoren nach Haltedauer?
    • Grundsteuersicherstellung?
  • Objektauswahl
    • steuerbefreite Management-Immobilien vor grundsteuerpfl. Kapitalanlage-Immobilien?
   
MWST

  • klare Verhältnisse
   
SHARE DEAL    
Steuern

  • Latente Steuern (Ja / Nein)
  • Verkäuferbereitschaft zur Aktienkaufpreis-Reduktion
   

Für den Erwerber, der eine Immobilie kauft, welche Anlagefonds und Anlagestiftungen nicht oder nur in begrenztem Umfang kaufen dürfen, muss damit rechnen, dass er im Wiederverkaufsfalle einem (stark) reduzierten Nachfragerkreis gegenübersteht. – Bekannt sind zB Minderheitsbeteiligungen an interessanten und wertigen Wohnüberbauungen, Einkaufscentern o.ä., die nur nach aufwändigen Bemühungen und mit Preisabschlägen veräussert werden konnten. Ebenso gibt es verschiedene moderne Immobilienareale mit Mischnutzung (Gewerbe/Wohnen), die wegen ihrer Strukturierung der Gewerbe- und Wohnanteile von Pensionskassen nicht erworben werden dürfen.

Eine deutlich negative Ausprägung einzelner Faktoren führt in der Regel zu einer Abstandnahme vom Kauf, es sei denn der Erwerber sei aufgrund seiner Expertise in der Lage, den negativen Analysewert zum Positiven zu verändern bzw. die Veränderung bilde gerade sein business case. Der negative Analysewert schlägt natürlich bei der Immobilienbewertung mit einem Abschlag zu Buche.

Der Erwerber einer schweizerischen Immobilie oder einer Beteiligung an einer Gesellschaft mit Immobilien in der Schweiz tut gut daran, die beiden K.O.-Analysen vorzunehmen. – Die K.O.-Analysen sind zugleich eine wesentliche Grundlage für die EXIT-Strategie des professionellen Immobilien-Investors.

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