(Re-)Development

Bei der Entwicklung wird von Development (Immobilien-Neuentwicklungen) und Redevelopment (Aufwertung von Bestandesimmobilien) gesprochen.

Development

Statt einer wiederholenden Informations-Wiedergabe wird verwiesen auf:

» Schweizerische Immobilien: Immobilienentwicklung

Redevelopment

Redevelopment beinhaltet die Aufwertung einer in die Jahre gekommenen Bestandesimmobilie.

Es gibt auch Investoren, die Problemimmobilien mit einem erheblichen Preisabschlag erwerben und anschliessend mit Redevelopment-Massnahmen wertsteigern. Investoren mit diesem Fokus halten sog. „Workout-Portfolios“. Erforderlich sind geeignete Ressourcen.

Grundlagen sind:

  • Kapital
  • Projektidee
  • Know-how
    • Redeveloper bzw. Renovations-Team
    • instandstellungs-erfahrene, gute Handwerker

Problemstellung

  • Beim Voreigentümer bzw. bisher haben sich erhöhte Marktanforderungen, objektbezogene Struktur-, Management- und Kapitaldefizite zur Problemkonstellation verbunden
  • Revitalisierung
  • Nutzer-spezifisches Gebäude > Veränderung in einen polivalent nutzbaren Bau
    • Verwaltungsgebäude > Bürogebäude
    • Spezialimmobilie > Gewerbehaus

Voraussetzungen

  • Bestandesobjekt an guter Lage
  • Echte Alternative zur Neubautätigkeit

Ziele

  • Anpassung an die aktuellen Marktanforderungen
  • Nutzungsflexibilität
  • Nutzung von Flächenreserven
  • Mietzinserhöhung
  • Leerstands-Verhinderung
  • Erhöhung der Wertschöpfung im Bestand (Bestandesimmobilien)

Vorgehen

  • Festlegung der Eignerstrategie
    • Buy and hold
    • Buy and sell
    • Exit-Planung
  • Potenzialanalyse / Machbarkeitsprüfung
  • Projektentwicklungsrechnung
  • Businessplan / den Umständen angepasste Refinanzierung / track record
  • Risikoaufteilung zwischen Investor und Redeveloper
    • Forward Contract
      • Erwerb eines Projekt-Objekts zu fixem Preis, Qualität und Termin
      • Verantwortungen
        • Redeveloper
          • Preis, Qualität und Termin
        • Investor
          • Wiedervermietung
          • ev. allfälliger anschliessender Weiterverkauf
    • Beteiligungsmodell
      • Basis-Werklohn
      • Erfolgsabhängiges Honorar
      • ev. Gewinnpartizipation nach Schuldenrückzahlung und Eigenkapitalverzinsung
  • Umgebungs-sensitive Planung und Kommunikation
  • Erneuerung im vermieteten Zustand oder Entmietung, um bei der Wiedervermietung höhere Mietzinsen zu erzielen?
    • Beachtung Reputation
    • Beachtung Imagefaktor

Massnahmen

  • Nutzungsänderungen
    • Veränderung des Nutzungskonzepts
    • Umnutzung
  • Bauliche Änderungen
    • Kernsanierung
    • Abbruch und Ersatzneubau
  • Technische Neuausrichtung
    • Änderung von Ausstattung und Infrastruktur (Refurbishment, auch Revitalisierung)

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