Transformation der Immobilienanlage

Anleger, die nur einen kleineren Betrag in Immobilien investieren können oder wollen, sind auf eine „Stückelung von Immobilien“ angewiesen.

Je nach „Stückelungsart“ wird unterschieden in:

1. Gemeinschaftliches Immobilieneigentum

  • Miteigentum
    • Mehrere Personen sind zusammen Eigentümer einer Immobilie
    • Vorabklärung übereinstimmender Eignung
      • Anlagestrategie
      • Immobilienart
      • Immobiliengrösse
      • Immobilienqualität
      • Immobiliennutzung
      • Immobilienfinanzierung
      • Verwaltung (Benützungs- und Verwaltungsordnung)
      • Abstimmungsregeln
      • Mittelverwendung
      • Mittelverteilung
      • Austrittsmöglichkeiten
    • Kosten (je nach Personen-Konstellation)
      • Hohe Organisations-, Einigungs- und Entscheidungskosten
    • Aufwändige Aufrechterhaltung der Organisation
      • Suchkosten bei vorzeitigem Miteigentümer-Austritt
      • Opportunitätskosten
  • Stockwerkeigentum
    • Mehrere Personen sind zusammen Eigentümer einer Immobilie, wobei jeder Stockwerkeigentümer ein Sonderrecht besitzt: Das Recht zur Gestaltung und Benützung einzelner, in sich abgeschlossener Räume.
    • StWE vs. EFH
      • StWE-Vorteile durch Standardisierung von Bau und Bewirtschaftung
    • StWE vs. MFH
      • StWE-Nachteile durch individuelle Ausgestaltung, Finanzierung und Administration (kein Skaleneffekt)
    • Organisations- und Abstimmungsaufwand bzw. Quoren bei den vom Sonderrecht ausgenommenen Gegenständen
      • Gebäudekonstruktion
      • Gebäudeaussenhaut
      • Hofraum und Garten
      • Gemeinschaftseinrichtungen

Weiterführende Informationen

» Miteigentum

» Stockwerkeigentum

2. Beteiligung an Immobilien-Sondervermögen

  • = Vermögen unter fremder Verwaltung
  • Entfallen des Einigungsaufwands
  • Beteiligungsmöglichkeiten
    • Immobilienfonds
    • Immobilienanlagestiftung
  • Immobilienfonds
    • = Vermögen, welches von den Kapitalanlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage in Immobilienwerten geäufnet wird
  • Immobilienanlagestiftung
    • = Vermögen, welches von Schweizer Pensionskassen in diesen steuerbegünstigten Institutionen angelegt wird

3. Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft

  • = Beteiligung über Aktien (sog. Immobilienaktien) oder Bonds
  • Vermögen zur Professionalisierung von Anlage und Bewirtschaftung, als Transformation von Losgrösse und Beteiligungs-Rücknahmepflicht (im Gegensatz zu den Immobilien-Anlagefonds)

4. Kombination von direkter und indirekter Immobilienanlage

  • Die Anlagediversifikation kann ein Mix von direkter und indirekter Immobilienanlage umfassen
  • Zu denken ist an:
    • Direkte Immobilienanlage
    • Erwerb von Immobilienfondsanteilen
    • Erwerb von Aktien einer (zB börsenkotierten) Immobilienaktiengesellschaft

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